부동산 이중계약 사기 계약금 회수

아래 5가지 정황 중 2개 이상이면 사기 + 배임 검토가 가능한 영역입니다.

• 두 번째 계약이 첫 계약 후 단기간(1~2주) 내 — 첫 계약 당시 이미 더 비싼 매수자를 찾고 있었다는 정황. 사기 고의 입증의 핵심.
• 두 번째 매수자가 더 높은 가격 — 시세 차익 노린 의도적 이중매매. 배임죄(형법 제355조 제2항) 검토 영역.
• 중도금·잔금 지급 전 등기 이전 시도 — 첫 매수자 모르게 두 번째 매수자에게 등기 이전. 부동산실명법 + 사기 + 배임 결합.
• 매도인 연락 두절·잠적 — 계약금 반환 거부 + 연락 차단은 사기 고의 정황.
• 중개인·법무사도 함께 가담 — 같은 중개인이 두 매수자 모두에게 계약 알선. 공동 책임 검토.

핵심: 형법 제347조 사기죄 + 제355조 제2항 배임죄(매도인은 매수인에게 등기 이전 협력 의무). 이득액 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 적용. 민법 제565조 계약금 배액상환과 별개로 형사 책임은 유지.

법원·KLAC·경찰청 공식 절차를 참고하면 아래 순서로 검토할 수 있습니다.

1. 1단계 — 등기부등본·계약서·송금 영수증 확보 (당일 내) — 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 부동산 등기부등본 발급, 두 번째 매수자 등기 이전 여부 확인. 계약서 원본·송금 내역·매도인 카톡 캡처.
2. 2단계 — 부동산 가압류 신청 (1주 내) — 매도인 명의 부동산·예금에 가압류. 두 번째 매수자가 이미 등기 이전했어도 그 매도대금에 가압류 가능. 변호사 또는 KLAC 132 무료 상담 후 진행.
3. 3단계 — 처분금지가처분 (등기 이전 직전) — 두 번째 매수자에게 등기가 아직 안 갔으면 처분금지가처분으로 등기 이전 자체를 막을 수 있어요. 시간 싸움.
4. 4단계 — 사기·배임 형사 고소 (ECRM 또는 경찰서 직접) — ecrm.police.go.kr 또는 관할 경찰서. 사기 + 배임 병합 고소. 매도인 부동산 시가·차익을 입증.
5. 5단계 — 민사: 계약금 배액 + 손해배상 청구 — 민법 제565조에 따라 매도인이 해약하려면 계약금 배액(2배) 반환. 추가 손해(중개수수료·이사비·시세 차이)는 별도 청구 가능.

가압류·고소·민사에 아래 자료를 미리 정리해두면 절차가 빨라집니다.

• 매매계약서 원본 + 인감증명서 — 매도인·매수인·중개인 서명 일자.
• 계약금 송금 영수증·이체확인서 — 송금 일자·금액·수신 계좌.
• 부동산 등기부등본 — 인터넷 등기소(iros.go.kr) 발급. 두 번째 매수자 등기 이전 여부 확인.
• 매도인과의 카톡·문자·통화녹취 — 이중계약 사실 인지 후 매도인 응대·연락 두절 시점.
• 중개인 명함·중개수수료 영수증 — 중개인 가담 여부 입증.
• 가압류 신청서 + 보전소명자료 — 법원 양식 또는 KLAC 132 무료 상담 후.
• 두 번째 계약 정황 자료 — 매도인이 두 번째 매수자에게 더 비싼 가격으로 매매한 정황(공인중개사 진술서·등기부 매매가).

⚠️ 흔한 실수: "계약금만 돌려받으면 된다"고 미루다가 매도인이 두 번째 매수자에게 등기를 넘기고 매도대금까지 다른 곳으로 옮기면 회수가 어려워집니다. 등기 이전 전 가처분이 결정적.

아래 4가지는 부동산 이중계약 사건에서 가장 자주 보고되는 함정입니다.

• "민법 제565조에 따라 계약금 배액만 돌려주면 끝" — 민사상 해약은 그렇지만 형사 사기·배임은 별개. 매도인이 처음부터 이중매매 의도였다면 사기죄 성립 가능성이 있어요.
• "두 번째 매수자에게 등기가 갔으니 회수 불가" — 두 번째 매수자가 이중매매 사실을 알고 매수했다면(악의) 등기 무효화 가능. 첫 매수자가 진정한 권리자.
• "매도인이 잠적했으니 형사로만 가자" — 형사 + 민사 + 가압류 동시 진행이 회수에 유리. 형사 진행 중에도 민사 가압류는 가능.
• "중개인은 책임 없다" — 중개인이 이중계약 사실을 알고도 중개했다면 공인중개사법 위반 + 손해배상 책임. 한국공인중개사협회에 신고도 검토.

🏛️ 신청·상담 경로: 대한법률구조공단 132 / 경찰청 ECRM(ecrm.police.go.kr) / 한국공인중개사협회 / 법원 인터넷등기소(iros.go.kr) / 한국소비자원 1372 / 범죄피해자지원센터 1577-1295.