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사기/재산범죄 안내

부동산 계약금 이중계약 사기 고의 무고 방어

판단형

「부동산 매매·전월세 계약 과정에서 먼저 한 상대와 계약을 맺고 계약금을 받았는데, 잔금 지연·조건 변경·계약 해제 협의 등 사정이 생겨 다른 상대와도 계약을 진행하게 되었고, 그러자 먼저 계약했던 쪽이 ‘너는 처음부터 같은 물건을 이중으로 계약해 계약금을 가로챌 작정이었다, 이건 명백한 사기다’라며 저를 고소해, 한순간에 사기범으로 몰린 분의 상황입니다. 저는 계약 당시 정상적으로 거래를 마칠 생각이었고, 이중계약이 된 뒤에도 받은 계약금을 돌려주거나 배액 상환·정산으로 해결할 의사가 있었으며, 사정 변경을 숨기고 돈만 챙길 의도는 없었다고 생각하는데, 이중계약이라는 외형만으로 민사상 채무·정산 문제가 형사 사기로 비화되어 너무 억울하고 막막하실 거예요. 부동산은 금액이 크고 고지·정산을 둘러싼 다툼이 잦아 ‘처음부터 가로챌 작정이었다’는 일방적 주장에 휘말리기 쉬워 더 답답하셨을 거예요. 혐의를 받고 있다면, 각 계약의 체결 경위와 시점, 계약금의 흐름, 정산·반환 의사를 보여주는 연락을 차분히 정리해 편취 고의가 없었다는 점을 준비하는 것이 중요합니다. 만약 사실과 다르게 신고되었다면 그 경위까지 함께 기록해두는 것이 좋습니다.」 형법 제347조 사기죄가 성립하려면 기망행위와 편취의 고의가 인정되어야 하고, 그 판단은 행위 당시를 기준으로 하는 영역입니다. 판례는 사기죄의 기망에는 신의칙상 고지의무 위반에 의한 부작위도 포함될 수 있으나, 편취의 고의는 거래의 이행과정·당사자 관계 등 객관적 사정을 종합해 판단해야 하고, 채무불이행 사실만으로 곧바로 편취 고의를 단정할 수 없다고 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 따라서 각 계약 체결의 경위와 계약금 처리, 정산·반환 의사를 종합해 편취 고의가 있었는지를 가려 다툴 여지가 있는 영역입니다. 정상 거래 의사 + 계약·정산 자료 + 사정 변경에 따른 이중계약 결합은 ‘편취 고의 부재·고지의무 구별’을 다툴 수 있는 방어 트랙입니다. 혐의를 받고 있다면 ① 계약 체결 경위 정리 ② 계약금·자금 흐름 ③ 기망·고지 여부 ④ 편취 고의 ⑤ 채무불이행 구별·방어 5중 트랙을 검토해볼 수 있는 영역. 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 부동산 계약금 이중계약 사기 무고 방어 5단계 점검

A. 경위·자금 흐름·기망 여부·편취 고의·채무불이행 구별 5단계로 점검할 수 있습니다.

  • ① 계약 체결 경위 정리 — 각 계약의 시점·조건·체결 경위 정리.
  • ② 계약금·자금 흐름 — 계약금 수령·정산·반환 등 자금 흐름 정리.
  • ③ 기망·고지 여부 — 사정 변경·선행 계약을 사실대로 고지했는지 검토.
  • ④ 편취 고의 — 행위 당시 기준으로 편취의 범의가 인정되는지 검토.
  • ⑤ 채무불이행 구별·방어 — 정산·반환 다툼이 민사 분쟁에 그치는지 검토.
핵심: 처음부터 계약금을 가로챌 의사로 이중계약을 가장했는지(편취 고의), 아니면 사정 변경으로 이중계약이 됐고 정산·반환 의사가 있었는지(채무불이행)가 판단의 분기점입니다. 각 계약 경위와 계약금 흐름, 정산·반환 의사를 함께 정리해두는 것이 중요합니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 대응 5단계

A. 경찰·검찰 조사 절차를 참고하면 다음 흐름으로 진행됩니다.

  1. 1단계 — 계약·자금 자료 보존 (즉시) — 각 계약서·특약·계약금 수령·정산·반환 내역을 시간순으로 보존.
  2. 2단계 — 경위·고지 정리 (즉시) — 사정 변경·해제 협의·선행 계약 고지 정황을 정리.
  3. 3단계 — 편취 고의·정산 의사 검토 (병행) — 정산·반환·배액 상환 의사와 기망 부재를 정리.
  4. 4단계 — 조사 대응·상담 (1주) — 변호인 조력과 대한법률구조공단 132 상담을 검토해볼 수 있습니다.
  5. 5단계 — 채무불이행 구별·방어 (조사 단계) — 사실과 다른 신고면 경위·증거를 정리해 방어를 검토.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 경위·자금 흐름·방어 갈래입니다.

  • 각 계약서·특약·중개 자료 (계약 경위)
  • 계약금 수령·정산·반환 내역 (자금 흐름)
  • 사정 변경·해제 협의 대화 (고지 내용)
  • 선행 계약 고지·안내 기록 (고지 여부)
  • 정산·반환·배액 상환 제안 기록 (정산 의사)
  • 중개인·관계자 진술·연락처
  • 고소장·조사 일정·진술 정리 자료
팁: 각 계약의 체결 시점과 사정 변경·해제 협의의 흐름을 시간순으로 정리하면 처음부터 가로챌 의사였는지, 사정 변경으로 이중계약이 됐는지를 다투는 데 도움이 됩니다. 계약금을 정산·반환하거나 배액 상환하려 한 연락을 함께 모아 채무불이행·정산 다툼과의 구별을 준비하세요.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

  • 편취 고의 — 행위 당시 계약금을 편취할 범의가 있었는지.
  • 고지의무 — 선행 계약·사정 변경을 고지해야 했는지, 고지했는지.
  • 정산·반환 의사 — 계약금을 정산·반환할 의사가 있었는지.
  • 채무불이행 구별 — 정산·이행 다툼이 민사 분쟁에 그치는지.
  • 무고 가능성 — 사실과 다르게 신고된 정황이 있는지.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

  • 대한법률구조공단 132
  • 경찰청 112·사이버범죄 신고 ECRM (ecrm.police.go.kr)
  • 대한변협 법률구조재단 (형사 변호 상담 안내)
  • 국선변호인 제도 (형사 절차 조력)

관련 판례 참고

판례 — 고지의무 위반과 편취 고의의 판단 기준

대법원 2017도20682(대법원, 2018.08.01 선고) 영역에서 법원은 사기죄의 기망은 재산상 거래관계에서 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적·소극적 행위를 말하고, 거래 상대방이 일정한 사정을 고지받았더라면 거래를 하지 않았을 관계가 인정되는 경우에는 신의칙상 그 사정을 고지할 의무가 있으며 이를 묵비한 것은 기망에 해당한다고 보았습니다. 또 사기죄의 편취 고의는 피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후의 재력·환경·범행의 내용·거래의 이행과정·피해자와의 관계 등 객관적 사정을 종합해 판단해야 하고, 단순한 채무불이행 사실만으로 곧바로 편취 고의를 인정할 수는 없으나 확실한 변제·이행 의사나 능력 없이 이행할 것처럼 가장한 경우에는 편취 고의를 인정할 수 있다고 판시했습니다. 부동산 이중계약이 사기로 고소된 사안을 살펴볼 때에도, 행위 당시 정상 이행·정산 의사와 선행 계약 고지 여부를 종합해 편취 고의를 가려 방어를 검토해볼 수 있습니다.

정상 거래 의사 + 계약·정산 자료 + 사정 변경 이중계약 결합 시 편취 고의 부재·고지의무 구별 다툼 검토 영역 — 변호인 조력·방어 준비 권장.

📌 이렇게 진행됩니다

경찰청 사이버범죄 신고시스템(ECRM) + KISA 보호나라 · 금융감독원 (FSS) 분쟁조정 + 보이스피싱 피해구제 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

사이버범죄 신고 처리 4단계

  1. 1

    온라인 접수

    ecrm.police.go.kr 사이버범죄 신고시스템 접속, 신고서 작성. 직접 피해자만 가능 (대리인은 경찰서 방문 또는 국민신문고).

  2. 2

    경찰서 방문

    신고 후 관할 경찰서 또는 사이버수사팀 방문. 신분증·증빙서류 지참.

  3. 3

    조사 (경찰서)

    진술조서 작성, 추가 증거 제출, 필요 시 보충조사.

  4. 4

    종결

    수사 결과 통보 (송치 또는 불송치). 합의·기소 여부에 따라 후속 절차.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

보이스피싱 피해구제

  • 피해구제신청서 (은행 비치 양식)
  • 사건사고사실확인원 (경찰서 발급)
  • 신분증
  • 통장 사본
  • 이체내역 출력

피해구제 신청

  • 피해구제신청서 (kca.go.kr 양식)
  • 신분증
  • 거래·계약·구매 영수증
  • 피해 입증자료 (사진·녹취·이메일·계좌이체내역)
  • 사업자 인적사항·연락처

있으면 도움이 되는 자료

금융분쟁조정

  • 민원신청서 (금감원 양식)
  • 신분증 사본
  • 분쟁 대상 계약서 (대출·보험·증권 등)
  • 거래내역·통지서·약관
  • 분쟁 경위 요약·증빙
  • 위임장 (대리 신청 시)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

  • 송금 직후 지급정지 안 하고 경찰서부터 가서 환급 기회 놓침
  • 스미싱 결제내역 확인 없이 통신사부터 방문 → 확인원 없으니 처리 거절
  • 민사 분쟁(환불·배송)을 사이버범죄로 신고 → 비접수 처리
  • 대리인이 ECRM 직접 신고 시도 → 본인만 가능
  • 송금 후 경찰서부터 가서 지급정지 시간 놓침 → 잔액 사라짐

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

상담 전화

사이버범죄 민원182 (유료)보이스피싱 통합신고112해킹/스팸/개인정보침해118 (KISA)법률상담132 (대한법률구조공단)

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.이중계약이 됐으면 무조건 사기인가요?
행위 당시 계약금을 편취할 범의가 있었는지가 핵심인 영역입니다. 각 계약 경위와 정산·반환 의사를 정리하세요.
Q.선행 계약을 말 안 한 게 기망인가요?
고지의무가 있었는지와 실제 고지했는지를 따지는 영역입니다. 사정 변경·고지·해제 협의 기록을 정리하세요.
Q.계약금을 돌려주려 했는데도 사기로 보나요?
정산·반환 의사는 편취 고의와 구별해 따지는 영역입니다. 반환·배액 상환 제안 연락을 모으세요.
Q.정산 다툼인데 형사로 고소됐어요.
정산·이행 다툼이 민사 분쟁에 그치는지가 구별의 핵심인 영역입니다. 계약·자금 흐름과 협의 경위를 정리하세요.
Q.경찰 조사에서 무엇을 조심하나요?
각 계약 경위·계약금 흐름에 관한 진술의 일관성이 중요한 영역입니다. 자료를 정돈하고 변호인 조력을 검토하세요.

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