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사기/재산범죄 안내

허위 원룸 매물 가계약금 편취 사기

절차형

「부동산 직거래 앱·원룸 매물 사이트·SNS 매물 글에서 ‘역세권에 가까운 깨끗한 원룸을 시세보다 싸게 내놓는다, 보러 오겠다는 사람이 많아 가계약금을 먼저 보내야 매물을 잡아줄 수 있다’는 말을 믿고, 좋은 방을 놓칠까 봐 집을 직접 보지도 못한 채 가계약금을 서둘러 입금한 분의 상황입니다. 그런데 입금하고 나니 ‘집주인 사정으로 입주 일정이 미뤄진다, 다음에 보고 계약서를 쓰자, 조금만 기다려 달라’는 핑계가 반복되다가, 결국 집을 보지도 계약서를 쓰지도 못한 채 상대가 글·계정·연락처를 닫고 사라져, 알고 보니 실제 존재하지 않거나 올릴 권한도 없는 매물을 올려 여러 명에게 가계약금만 받아 챙긴 건 아닌지 의심되고 막막하실 거예요. 집 구하느라 모은 돈이라 더 답답하셨을 거예요.」 형법 제347조는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 경우를 사기죄로 정하고 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하는 영역입니다. 실재하지 않거나 권한 없는 매물을 정상 매물처럼 가장해 가계약금을 받았다면 기망행위로 평가될 여지가 있는 영역입니다. 판례는 사기죄에서 거래의 내용이나 거래관행 등 거래실정에 비추어 일정한 사정을 고지받았더라면 거래에 임하지 않았을 관계가 인정되면 그 사정을 고지할 신의칙상 의무가 있고, 다만 그러한 고지의무의 근거가 되는 거래실정에 관한 사실은 검사가 주장·증명해야 한다고 본 사례 흐름이 있는 영역으로, 매물의 실재·권한과 고지 여부를 가려 편취를 다툴 여지가 있습니다. 가계약금 선입금 + 허위 매물 + 잠적 결합은 ‘허위 매물 가계약금 편취’ 다툼이 가능한 트랙입니다. 피해자라면 ① 거래·입금 정리 ② 허위·기망 ③ 편취액 ④ 형사 신고 ⑤ 지급정지·환급 5중 트랙을 검토해볼 수 있는 영역. 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 허위 원룸 매물 가계약금 편취 사기 5단계 점검

A. 거래·허위·편취액·신고·환급 5단계로 점검할 수 있습니다.

  • ① 거래·입금 정리 — 매물 글·사진·주소·가계약금 안내·결제 내역 정리.
  • ② 허위·기망 — 실재하지 않거나 권한 없는 매물로 가계약금을 받았는지 검토.
  • ③ 편취액 — 입금한 가계약금 전부 기준 정리.
  • ④ 형사 신고 — 형법 제347조 사기 신고·고소 검토.
  • ⑤ 지급정지·환급 — 송금 계좌 지급정지·민사 반환 청구 검토.
핵심: 단순 계약 무산과 달리, 실재하지 않거나 권한 없는 매물을 정상 매물처럼 가장해 가계약금만 받았는지가 사기 판단의 분기점입니다. 매물 글·사진·주소와 핑계·잠적 기록을 함께 모아두는 것이 중요합니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 대응 5단계

A. 경찰청·금융감독원 안내 절차를 참고하면 다음 흐름으로 진행됩니다.

  1. 1단계 — 거래·입금 자료 보존 (즉시) — 매물 글·사진·주소·가계약금 안내 대화·입금 내역 캡처 보존.
  2. 2단계 — 허위·잠적 입증 (즉시) — 매물 미존재·권한 없음·핑계 반복·연락 두절을 시간순으로 확보.
  3. 3단계 — 지급정지 요청 (병행) — 송금 계좌 지급정지를 신속히 요청.
  4. 4단계 — 경찰 신고 (1주) — 사이버범죄 신고 ECRM 접수, 대한법률구조공단 132 상담을 검토해볼 수 있습니다.
  5. 5단계 — 환급·반환 (2개월 내) — 계좌 지급정지·민사 반환·손해배상 청구를 검토.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 거래·허위·환급 갈래입니다.

  • 매물 글·사진·주소·시세 비교 캡처 (거래 조건)
  • 가계약금 입금 유도 대화 (기망 정황)
  • 가계약금 입금 내역·영수증 (피해 금액)
  • 매물 미존재·권한 없음 확인 자료
  • 일정 핑계 반복·다른 피해자 정황 자료
  • 상대 계정·닉네임·연락처·계좌 정보
  • 송금 계좌·지급정지 접수 자료
팁: 매물 글과 사진·주소는 삭제·차단으로 사라지기 쉬우니 위치·시세·가계약금 안내가 보이게 곧바로 캡처해두는 것이 중요합니다. 송금 직후 지급정지를 요청하면 회수 가능성을 높이는 데 도움이 됩니다.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

  • 허위·기망 — 실재하지 않거나 권한 없는 매물로 가계약금을 받았는지.
  • 편취 범의 — 단순 계약 무산인지 처음부터 편취였는지.
  • 고지의무 — 매물 권한·실재에 관한 고지의무가 있었는지.
  • 편취액 — 입금한 가계약금 전부가 피해액인지.
  • 상대 특정 — 계정·닉네임·계좌로 특정할 수 있는지.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

  • 대한법률구조공단 132
  • 경찰청 112·사이버범죄 신고 ECRM (ecrm.police.go.kr)
  • 한국소비자원 1372 (부동산·전자상거래 피해상담)
  • 금융감독원 1332 (피해구제 상담)

관련 판례 참고

판례 — 부작위 기망과 고지의무의 증명 책임

대법원 2022도16422(대법원, 2023.06.29 선고) 영역에서 법원은 사기죄에서 부작위에 의한 기망이 인정되려면 거래 상대방이 일정한 사정을 고지받았더라면 거래에 임하지 않았을 관계가 인정되어 그 사정을 고지할 신의칙상 의무가 있어야 하고, 그러한 고지의무의 근거가 되는 거래의 내용이나 거래관행 등 거래실정에 관한 사실은 검사가 주장·증명해야 한다고 판시했습니다. 매물의 실재·권한과 관련 사정의 고지 여부가 문제 되는 사안을 살펴볼 때에도 이러한 고지의무·기망 기준을 검토해볼 수 있습니다.

가계약금 선입금 + 허위 매물 + 잠적 결합 시 허위 매물 가계약금 편취 검토 영역 — 변호인 상담·고소 검토 권장.

📌 이렇게 진행됩니다

경찰청 사이버범죄 신고시스템(ECRM) + KISA 보호나라 · 금융감독원 (FSS) 분쟁조정 + 보이스피싱 피해구제 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

사이버범죄 신고 처리 4단계

  1. 1

    온라인 접수

    ecrm.police.go.kr 사이버범죄 신고시스템 접속, 신고서 작성. 직접 피해자만 가능 (대리인은 경찰서 방문 또는 국민신문고).

  2. 2

    경찰서 방문

    신고 후 관할 경찰서 또는 사이버수사팀 방문. 신분증·증빙서류 지참.

  3. 3

    조사 (경찰서)

    진술조서 작성, 추가 증거 제출, 필요 시 보충조사.

  4. 4

    종결

    수사 결과 통보 (송치 또는 불송치). 합의·기소 여부에 따라 후속 절차.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

보이스피싱 피해구제

  • 피해구제신청서 (은행 비치 양식)
  • 사건사고사실확인원 (경찰서 발급)
  • 신분증
  • 통장 사본
  • 이체내역 출력

피해구제 신청

  • 피해구제신청서 (kca.go.kr 양식)
  • 신분증
  • 거래·계약·구매 영수증
  • 피해 입증자료 (사진·녹취·이메일·계좌이체내역)
  • 사업자 인적사항·연락처

있으면 도움이 되는 자료

금융분쟁조정

  • 민원신청서 (금감원 양식)
  • 신분증 사본
  • 분쟁 대상 계약서 (대출·보험·증권 등)
  • 거래내역·통지서·약관
  • 분쟁 경위 요약·증빙
  • 위임장 (대리 신청 시)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

  • 송금 직후 지급정지 안 하고 경찰서부터 가서 환급 기회 놓침
  • 스미싱 결제내역 확인 없이 통신사부터 방문 → 확인원 없으니 처리 거절
  • 민사 분쟁(환불·배송)을 사이버범죄로 신고 → 비접수 처리
  • 대리인이 ECRM 직접 신고 시도 → 본인만 가능
  • 송금 후 경찰서부터 가서 지급정지 시간 놓침 → 잔액 사라짐

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

상담 전화

사이버범죄 민원182 (유료)보이스피싱 통합신고112해킹/스팸/개인정보침해118 (KISA)법률상담132 (대한법률구조공단)

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.계약이 무산된 것뿐 아닌가요?
실재하지 않거나 권한 없는 매물로 가계약금만 받았는지가 핵심인 영역입니다. 매물 글·주소·핑계 정황을 확보하세요.
Q.집을 못 본 채 보낸 가계약금도 돌려받나요?
입금한 가계약금 전부가 편취액으로 평가될 수 있는 영역입니다. 입금 총액과 입금 유도 대화를 정리하세요.
Q.매물이 가짜였는지 어떻게 확인하나요?
매물 미존재·권한 없음 확인이 편취 다툼의 출발점인 영역입니다. 주소 실재·권한 확인 자료를 모으세요.
Q.입금만 했는데 사기 입증이 어렵나요?
거래 이행과정과 편취 정황을 종합해 판단하는 영역입니다. 매물·약속·핑계·잠적 흐름을 시간순으로 정리하세요.
Q.상대가 계정을 닫고 잠적했어요.
계좌 지급정지·민사 반환 청구로 회수를 검토할 수 있는 영역입니다. 송금 직후 신속 신고가 중요합니다.

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