계약 종료 후 보증금 미반환 계속 점유 차임 상당 부당이득 정리

전세 계약 기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않아, 이사도 못 가고 그대로 집에 머물러 있는 상황이라면 하루하루가 불안하실 수 있습니다. 보증금을 지키려면 집을 비워서는 안 된다고 들어 버티고 있지만, 임대인이 이제는 남의 집에 그냥 산다며 월세 상당액을 내라고 나오면 도대체 어느 쪽이 맞는지 혼란스럽기 마련입니다. 이럴 때 먼저 정리해야 할 것은, 계약 종료 후 집을 계속 사용하는 것이 법적으로 어떤 의미인지입니다. 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 목적물을 점유할 권리가 있고, 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 동시이행 관계에 있어 보증금을 받기 전까지 집을 비우지 않아도 됩니다. 다만 계약이 끝난 뒤에도 임차인이 목적물을 계속 사용·수익하고 있고 임대인은 보증금을 반환하지 않은 채 향후 차임 상당액을 공제하는 관계라면, 그 계속 점유는 차임 상당의 부당이득 문제가 생길 수 있다는 것이 대법원 판례의 흐름입니다. 즉 집을 비우지 않고 버티는 것 자체는 정당한 권리 행사이지만, 실제로 거주하며 사용하고 있다면 그 사용 이익은 나중에 보증금에서 정산될 수 있다는 뜻입니다. 반대로 이미 이사를 나가 실제로 사용하지 않는 경우라면 사정이 달라질 수 있어, 점유 형태와 실제 사용 여부를 구분해 정리하는 것이 중요합니다. 절차는 임대인에 대한 반환 요구와 내용증명, 임차권등기명령, 보증금반환청구로 이어지므로, 계약 종료 시점과 점유 상태, 관리비·사용 내역을 명확히 기록해 두어야 합니다. 지금은 계약서와 계약 종료·연장 관련 자료, 보증금 반환을 요구한 내역, 실제 거주·사용 여부를 정리해 두는 것이 좋습니다. 또한 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 사이 집을 비워야 할 사정이 생기면, 아무 조치 없이 이사하기보다 임차권등기명령을 먼저 마치는 것이 안전합니다. 등기가 마쳐지면 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어, 이후 보증금을 회수하는 절차에서 순위를 지킬 수 있기 때문입니다. 한편 임대인이 여러 세입자에게 같은 방식으로 보증금을 돌려주지 않는 등 전세사기 정황이 의심된다면, 전세사기피해지원센터의 피해자 결정 신청이나 관련 지원 절차를 함께 확인해 볼 수 있습니다. 이때 계약 종료 시점과 반환 요구 내역, 실제 거주·사용 상황을 시간 순서로 정리해 두면 부당이득 정산과 보증금 회수 어느 쪽에서도 근거로 활용하기 좋습니다. 무엇보다 계속 점유와 보증금 회수는 대항력·우선변제권 유지와 맞물려 있으므로, 이사 여부를 결정하기 전에 임차권등기 등 권리 보전 방법을 먼저 확인해 두는 것이 안전합니다. 계속 점유가 부당이득으로 정산될 여지가 있는지, 보증금을 어떤 순서로 회수할지 지금 상황을 기준으로 하나씩 검토해볼 수 있습니다.