계약서에 없는 부대공간 사용 약속과 보증금 반환 쟁점 정리

A. 계약서에 적힌 목적물의 범위부터 확인해야 다음 단계가 정해집니다. 아래 순서대로 짚어 두면 준비 방향이 잡힙니다.

• ① 계약서 목적물 표시란과 면적 기재 — 문제 된 공간이 포함되어 있는지
• ② 특약사항에 사용 범위나 부대시설에 관한 문구가 있는지
• ③ 중개대상물 확인·설명서에 해당 공간이 어떻게 적혀 있는지
• ④ 계약 전 광고·문자·통화에서 그 공간 사용을 전제로 한 표현이 남아 있는지
• ⑤ 실제 사용 실적 — 언제부터 어떤 방식으로 사용했고, 그 사실을 보여 줄 사진·영수증이 있는지

핵심: 인접해 있다는 사정만으로 사용 권리가 생기지는 않으므로, 계약 내용에 편입되었는지와 실제 사용 실적을 보여 줄 자료가 함께 필요합니다.

1. 계약 내용 확인과 서면 요구 — 사용 범위에 대한 임대인 입장을 문자·이메일 등 남는 방식으로 확인합니다(문제 인지 즉시).
2. 내용증명 발송 — 약속된 사용 범위, 발생한 손해, 보증금 반환 의사를 정리해 보냅니다(협의 진전이 없을 때, 통상 2주 내 회신 요구).
3. 분쟁조정 신청 검토 — 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다(각하 사유 확인 후, 통상 60일 내외 처리 안내).
4. 임차권등기명령 신청 — 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 신청 후 등기 완료를 확인합니다(신청부터 등기까지 통상 2주~1개월).
5. 보증금반환청구 소송·지급명령 검토 — 금액과 다툼 정도에 따라 절차를 선택합니다(지급명령은 이의 시 소송 전환).

• 임대차계약서 원본과 특약사항 부분 확대 사본
• 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본
• 계약 전 광고 화면 캡처(게시 일자가 보이도록)
• 임대인·중개인과 주고받은 문자·메신저 전체 대화
• 실제 사용 사진 — 사용 시작 시점과 제지받은 시점 각각
• 지출 영수증 — 시설비, 이전비, 원상복구 관련 비용
• 등기사항전부증명서와 건축물대장(공간 표시 확인용)
• 전입신고·확정일자 확인 자료(주민등록 등본, 계약서 확정일자 도장)

팁: 사진은 사용 중 모습만 남기지 말고 공간 전체 위치가 보이는 각도로 한 장 더 찍어 두면, 어디까지가 문제 된 범위인지 설명하기 쉽습니다.

⚠️ 다툼 포인트

• 구두 약속의 계약 편입 여부 — 문자·광고 등 남은 기록이 있는지
• 목적물 범위 — 계약서 면적과 실제 사용 공간의 차이
• 사용 실적 — 실제로 계속 사용해 왔는지, 언제 제지되었는지
• 손해의 범위 — 시설비·이전비 중 어디까지 다툴 수 있는지
• 보증금 공제 주장 — 원상복구비·미납 관리비 명목의 공제가 근거를 갖추었는지

🏛️ 신청·상담 경로

• 대한법률구조공단 132 — 보증금 반환·계약 분쟁 무료 법률상담
• 주택임대차분쟁조정위원회 — 조정 신청 접수 및 절차 안내
• 전세사기피해지원센터 1533-8119 — 피해 상담과 절차 안내
• 국토교통부 민원상담 1599-0001 — 임대차 제도 문의
• 법원 전자소송 — 임차권등기명령·지급명령 신청 서식 확인