임대인이 건물 인도 소송을 걸어왔을 때 동시이행 항변권 행사 범위 확인

계약이 끝난 지 몇 달이 지나도 보증금이 들어오지 않아 짐을 그대로 둔 채 버티고 있는데, 어느 날 법원 봉투가 도착해 집을 비우라는 소장과 함께 그동안의 사용료를 물어내라는 청구까지 적혀 있으면 억울함이 앞서실 수 있습니다. 돈을 못 받은 쪽은 나인데 오히려 내가 갚아야 할 것처럼 적혀 있으니 무엇부터 반박해야 할지 정리가 되지 않습니다. 이미 다른 집을 알아보다 계약을 미뤄둔 상태라 이사도 못 가고, 매달 관리비만 나가는 상황이라면 마음이 더 무거우실 겁니다. 이럴 때 기준이 되는 조문부터 정리해두면 방향이 잡힙니다. 민법 제536조는 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방의 이행이 있을 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있도록 하는 동시이행의 항변권을 정하고 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차가 끝난 경우에도 보증금이 반환될 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보도록 규정하고, 같은 법 제3조의3은 임차권등기명령 제도를 두어 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권이 유지되도록 하고 있습니다. 한편 법률상 원인 없이 이익을 얻은 경우의 반환은 민법 제741조가 정하고 있습니다. 법원은 임대차 종료로 발생한 임차인의 목적물 반환의무와 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무가 동시이행 관계에 있으므로, 임차인이 항변권을 행사해 건물을 계속 점유한 것이라면 그 점유를 불법점유라고 할 수는 없다고 판시해 왔습니다. 다만 그로 인해 이득이 있다면 부당이득으로 반환해야 한다고 보면서도, 여기서 말하는 이득이란 실질적인 이익을 뜻하므로 본래의 계약상 목적에 따라 사용하거나 수익하지 않아 실질적 이득이 없는 경우에는 반환의무가 성립하지 않는다고 정리해 왔습니다. 그래서 실제 다툼은 점유 자체의 적법성보다 그 기간에 실제로 사용하고 수익했는지에 집중되는 경우가 많습니다. 짐만 두었는지 거주했는지, 전기와 수도 사용량이 어땠는지가 자료가 되는 이유입니다. 계약 종료 전후 6개월치 고지서를 나란히 두면 사용량 추이만으로도 실제 생활 여부가 드러나는 경우가 많습니다. 다른 곳에 주소를 두고 살고 있었다면 그 사실을 보여주는 자료도 같은 역할을 합니다. 한편 임대인이 연체차임을 이유로 공제를 주장하는 경우도 많은데, 이때는 공제 후 잔액이 반환 대상이 되는 구조이므로 납부 내역과 계산 근거를 미리 정리해두면 다툼이 줄어듭니다. 반대로 계속 거주하면서 생활했다면 그 부분은 별도로 계산될 수 있으므로, 사실을 부풀리기보다 있는 그대로 정리하는 편이 결과적으로 유리합니다. 소장을 받은 뒤에는 기한 관리가 가장 중요합니다. 송달일로부터 30일 안에 답변서를 내야 절차가 정상적으로 진행되고, 이 기한을 넘기면 주장을 펼칠 기회 자체가 좁아집니다. 대응은 소송에서 항변을 정리하는 트랙, 임차권등기명령으로 권리를 고정하고 이사 시점을 확보하는 트랙, 그리고 지원 제도 이용 여부를 살피는 트랙으로 나뉩니다. 계약서와 보증금 이체 내역, 월별 공과금 사용량, 현관과 짐 상태 사진, 반환을 요구한 내용증명을 날짜 순서로 묶어 두면 어느 쟁점부터 정리할지 검토해볼 수 있습니다.