사소한 원상복구를 이유로 보증금 전액 반환을 미룰 때 확인해둘 판단 기준

A. 이행하지 못한 원상회복이 사소한 부분이고 그로 인한 손해액도 적은 경우라면, 그것을 이유로 남은 보증금 전액의 반환을 거부하는 것은 균형에 맞지 않아 허용되기 어렵다고 봅니다.

동시에 이행하는 관계는 공평의 관념에서 인정되는 것이어서, 손해액을 크게 넘어서는 금액까지 붙들어 두는 것은 그 취지에서 벗어난다고 볼 여지가 있습니다. 다만 미이행 부분이 사소한지, 손해액이 적은지는 사안마다 달라 개별적으로 판단됩니다. 그래서 금액과 상태를 함께 보여줄 자료가 중요합니다.

• 비교 대상: 미이행 부분의 복구 비용과 남은 보증금의 규모
• 사소함의 판단은 금액만이 아니라 사용에 미치는 영향도 함께 봄
• 손해액에 해당하는 범위를 넘는 보류는 다투어질 수 있음

따라서 협의 자리에서는 항목과 금액을 분리해 제시하고, 그 금액을 제외한 나머지의 반환을 먼저 요청해보는 방식이 현실적입니다. 요청 내용은 문서로 남겨두시는 편이 좋습니다.

말로 오가는 다툼은 결론이 잘 나지 않습니다. 그래서 문제 삼는 항목마다 복구에 드는 비용을 견적으로 받아 정리해두는 것이 좋습니다. 사진은 이사 전후를 같은 위치에서 찍어 비교할 수 있게 남겨두시면 설명이 훨씬 간명해집니다. 촬영 날짜가 함께 남도록 저장해두시면 더 좋습니다. 인화하거나 캡처하기보다 원본 파일을 그대로 두시는 편이 안전합니다.

• 항목별 표: 지적된 부분 / 복구 방법 / 견적 금액 / 근거 사진
• 업체 견적은 두 곳 이상에서 받아 금액대의 폭을 확인
• 입주 당시 사진이나 점검표가 있다면 함께 대조
• 보증금 대비 복구 비용의 비중을 숫자로 계산해 정리

정리된 표는 협의뿐 아니라 이후 절차에서도 그대로 쓰입니다. 금액이 크지 않다면 그 부분을 공제한 나머지를 먼저 받는 쪽으로 협의해보는 것도 하나의 방법입니다. 잔여 항목은 따로 정리해 이어가면 됩니다. 부분 반환이라도 받아두면 당장의 자금 부담은 줄어듭니다.

살면서 자연스럽게 생기는 마모와 임차인이 복구할 부분은 구분해서 보는 것이 일반적입니다. 벽지의 변색이나 바닥의 미세한 눌림처럼 통상적인 사용으로 생기는 부분까지 임차인이 모두 부담해야 하는 것은 아니므로, 항목별로 나누어 검토해보시는 것이 좋습니다. 한꺼번에 뭉뚱그리면 협의가 겉돌기 쉽습니다.

• 통상 사용 범위로 볼 수 있는 항목과 아닌 항목을 표로 구분
• 거주 기간과 사용 형태를 함께 적어 비교 기준 마련
• 계약서 특약에 원상복구 범위가 적혀 있는지 확인
• 특약 문구가 지나치게 넓다면 그 해석도 다투어질 수 있음

특약이 있다고 해서 모든 부담이 자동으로 정해지는 것은 아닙니다. 문구의 의미와 실제 상태를 함께 놓고 확인해보시는 편이 좋습니다. 입주 당시 상태를 보여줄 자료가 있으면 설명이 훨씬 쉬워집니다. 입주 점검표나 처음 이사 오던 날 찍어둔 사진이 있는지 먼저 찾아보시면 좋습니다. 부동산 중개 자료에 남아 있는 경우도 있습니다.

협의가 진전되지 않는다면 순서를 정해 하나씩 진행하는 편이 낫습니다. 이사를 나가야 하는 상황이라면 대항력과 우선변제권을 지키는 문제가 먼저이므로, 임차권등기명령을 검토한 뒤 이사 일정을 잡는 것이 안전합니다. 등기가 마쳐진 것을 확인하고 움직이시는 편이 좋습니다.

• 1단계: 항목·견적·사진을 정리한 표로 사실관계 확보(즉시)
• 2단계: 공제 금액과 반환 요청액을 적어 내용증명 발송
• 3단계: 이사 예정이라면 임차권등기명령 신청 검토(1~2개월 소요)
• 4단계: 반환이 이루어지지 않으면 보증금반환청구 절차 검토

비용이 부담된다면 대한법률구조공단 132 상담으로 절차 안내를 확인해볼 수 있습니다. 자료가 갖춰져 있으면 어느 단계에서든 설명이 훨씬 수월해지고, 협의로 마무리될 여지도 그만큼 넓어집니다. 절차로 넘어가더라도 준비에 드는 기간이 짧아집니다. 계약서와 견적서, 사진 자료는 한 묶음으로 정리해두시는 편이 좋습니다. 목록을 만들어두면 빠뜨리는 서류가 줄어듭니다.