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사기/재산범죄 안내

부동산 소유권 이전 편취 사기 근저당 공제 편취 가액 산정

판단형

「매매대금을 곧 주겠다거나 담보로 잡고 돈을 빌려주겠다는 말, 혹은 명의를 잠시 빌려주면 이내 돌려주겠다는 말을 믿고 소유하던 아파트·토지·상가의 소유권을 상대 앞으로 이전해 주었다가, 약속한 매매대금이나 대여금은 들어오지 않고 등기상 소유권만 넘어간 채 상대가 잠적해 부동산을 통째로 편취당한 분의 상황입니다. 부동산은 금액 단위가 크고 등기만 넘어가면 되돌리기가 까다로워, 처음부터 대가를 지급할 의사 없이 소유권 이전 서류만 챙겨 가는 방식으로 설계된 기망이라면 피해액이 수억 원대에 이르는 큰 손해로 번지기 쉽습니다. 특히 넘긴 부동산에 이미 근저당권이 설정되어 있거나 압류·가압류가 걸려 있었다면, 내가 실제로 잃은 재산의 값어치가 시가 전부인지 아니면 그 부담을 뺀 나머지인지, 그리고 그 편취액에 따라 처벌 수위가 어떻게 달라지는지까지 함께 궁금해지실 거예요.」 형법 제347조는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 경우를 사기죄로 정하고 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하며, 편취액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 적용되어 형이 더 무겁게 가중되는 영역입니다. 대법원은 사람을 기망해 부동산 소유권을 이전받아 이를 편취한 경우 특경법 제3조 적용을 전제로 그 부동산 가액을 산정할 때, 아무런 부담이 없는 부동산은 시가 상당액이 곧 그 가액이지만, 근저당권설정등기가 되어 있거나 압류·가압류가 이루어져 있으면 시가 상당액에서 피담보채권액·집행채권액·피보전채권액 등을 뺀 실제 교환가치를 부동산 가액으로 보아야 한다고 판단한 사례가 있어, 넘긴 부동산에 담보 부담이 있었다면 편취액 산정이 달라질 여지가 있음을 검토해볼 수 있습니다. 여기서 편취액이 얼마로 산정되느냐는 단순히 손해 규모의 문제를 넘어, 특경법 제3조가 적용되어 형이 가중되는지와 직결되는 쟁점이므로, 시가와 담보 부담을 정확히 구분해 실제 교환가치를 짚어두는 것이 중요합니다. 또한 소유권 이전이 매매·대여·명의신탁 중 어떤 명목이었는지, 서류가 정상 매매처럼 갖춰졌는지에 따라 기망 고의를 다투는 방향도 달라질 수 있어, 이전 당시 오갔던 약속과 그 이행 여부를 함께 정리해두면 도움이 됩니다. 부동산 소유권 이전 + 대가 미지급·잠적 + 담보 부담 존재 결합은 ‘부동산 편취 가액 산정’ 다툼이 가능한 트랙입니다. 피해자라면 ① 등기·계약 원본 확보 ② 기망·미지급 입증 ③ 담보 공제 후 편취액 산정 ④ 형사 신고 ⑤ 소유권 회복·회수 5중 트랙을 검토해볼 수 있는 영역. 등기부등본·매매계약서·대화·송금(미)내역과 근저당권·가압류 등 담보 부담 자료를 시간순으로 모아두면 처음부터 대가 지급 의사 없이 소유권만 편취한 것인지, 편취액이 얼마로 산정되는지를 다투는 데 실질적인 근거가 됩니다. 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 부동산 편취 가액 산정 5단계 점검

A. 등기·계약 확보, 기망·미지급 입증, 담보 공제 편취액, 신고, 회복 5단계로 점검할 수 있습니다.

  • ① 등기·계약 원본 확보 — 등기부등본·매매(대여)계약서·소유권이전 서류와 넘긴 경위를 확보.
  • ② 기망·미지급 입증 — 약속한 대가가 실제로 지급되지 않았고 처음부터 지급 의사가 없었는지 정황 정리.
  • ③ 담보 공제 후 편취액 — 시가에서 근저당 피담보채권액·가압류 청구금액 등을 뺀 실제 교환가치로 편취액 산정 검토.
  • ④ 형사 신고 — 형법 제347조 사기, 편취액 5억 원 이상 시 특경법 제3조 적용 여부 신고 검토.
  • ⑤ 소유권 회복·회수 — 소유권이전등기말소·손해배상 등 민사 청구 검토.
핵심: 상대가 처음부터 대가를 지급할 의사 없이 소유권 이전 서류만 챙겼는지, 그리고 넘긴 부동산에 근저당·가압류 같은 부담이 있어 실제 편취액이 시가와 달라지는지가 판단의 분기점입니다. 등기부등본과 계약·송금 내역 원본을 그대로 보존해두는 것이 중요합니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 신고 5단계

A. 경찰청·금융감독원 안내 절차를 참고하면 다음 흐름으로 진행됩니다.

  1. 1단계 — 등기·계약 자료 보존 (즉시) — 등기부등본·이전등기 서류·계약서·대화·송금 내역을 원본대로 보존.
  2. 2단계 — 담보 부담 확인 (즉시) — 넘긴 부동산의 근저당권 피담보채권액·압류·가압류 청구금액을 등기부로 확인.
  3. 3단계 — 상대 특정·편취액 정리 (병행) — 상대 인적사항과 시가에서 담보를 공제한 실제 교환가치 기준 편취액을 정리.
  4. 4단계 — 경찰 신고·상담 (1주) — 사이버범죄 신고 ECRM 또는 경찰서 접수, 대한법률구조공단 132 상담을 검토해볼 수 있습니다.
  5. 5단계 — 소유권 회복·회수 (2개월 내) — 소유권이전등기말소·손해배상 민사 청구를 검토.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 등기·계약·담보 갈래입니다.

  • 부동산 등기부등본 (소유권 이전·담보 확인)
  • 매매·대여계약서, 소유권이전등기 신청 서류
  • 약속한 대가 미지급·부분지급 송금 내역
  • 소유권 이전을 유도한 대화·문자·녹취
  • 근저당권 피담보채권액·가압류 청구금액 자료
  • 상대 인적사항·연락 두절·잠적 정황 기록
  • 부동산 시가 자료 (감정·시세·공시가격 등 편취액 산정 근거)
팁: 등기부등본은 소유권 변동일과 근저당·가압류 설정 시점이 함께 드러나므로 이전 전후 시점을 모두 발급해두는 것이 좋습니다. 시가에서 담보 부담을 뺀 실제 교환가치가 편취액이 되므로, 시세 자료와 피담보채권액을 함께 정리하면 편취액이 5억 원 기준을 넘는지 다투는 데 도움이 됩니다.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

  • 기망 고의 — 처음부터 대가를 지급할 의사 없이 소유권만 넘겨받았는지.
  • 편취 성립 — 소유권 이전이 기망에 의한 재물 편취에 해당하는지.
  • 편취 가액 — 시가 전부인지, 근저당·가압류를 공제한 실제 교환가치인지.
  • 특경법 적용 — 공제 후 편취액이 5억 원 이상이라 특경법 제3조가 적용되는지.
  • 소유권 회복 — 이전등기말소·원상회복을 함께 청구할 수 있는지.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

  • 대한법률구조공단 132
  • 경찰청 112·사이버범죄 신고 ECRM (ecrm.police.go.kr)
  • 금융감독원 1332 (금융 관련 사기 피해 상담)
  • 관할 등기소·부동산 소재지 법원 민원상담 창구

관련 판례 참고

판례 — 부동산 편취 시 근저당 등 부담을 공제한 실제 가액 산정

대법원 2005도7288(대법원, 2007.04.19 선고) 영역에서 법원은 사람을 기망하여 부동산의 소유권을 이전받아 이를 편취한 경우 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조의 적용을 전제로 그 부동산 가액을 산정할 때, 부동산에 아무런 부담이 없으면 시가 상당액이 곧 그 가액이지만, 근저당권설정등기가 경료되어 있거나 압류·가압류가 이루어져 있으면 특별한 사정이 없는 한 시가 상당액에서 근저당권 채권최고액 범위 내의 피담보채권액, 집행채권액, 가압류 청구금액 범위 내의 피보전채권액 등을 뺀 실제의 교환가치를 부동산 가액으로 보아야 한다고 판시했습니다. 특경법 위반죄는 편취액이 범죄구성요건의 일부이고 그 가액에 따라 형이 가중되므로 편취 가액을 엄격하고 신중하게 산정해야 한다는 취지도 밝혔습니다. 넘긴 부동산에 근저당·가압류 같은 담보 부담이 있었다면, 시가가 아니라 그 부담을 공제한 실제 교환가치를 기준으로 편취액을 산정할 여지가 있음을 검토해볼 수 있습니다.

부동산 소유권 이전 + 대가 미지급·잠적 + 담보 부담 결합 시 편취 가액은 시가에서 근저당·가압류 등을 공제한 실제 교환가치로 산정될 여지 — 등기부·시가·피담보채권액 정리 권장.

📌 이렇게 진행됩니다

경찰청 사이버범죄 신고시스템(ECRM) + KISA 보호나라 · 금융감독원 (FSS) 분쟁조정 + 보이스피싱 피해구제 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

사이버범죄 신고 처리 4단계

  1. 1

    온라인 접수

    ecrm.police.go.kr 사이버범죄 신고시스템 접속, 신고서 작성. 직접 피해자만 가능 (대리인은 경찰서 방문 또는 국민신문고).

  2. 2

    경찰서 방문

    신고 후 관할 경찰서 또는 사이버수사팀 방문. 신분증·증빙서류 지참.

  3. 3

    조사 (경찰서)

    진술조서 작성, 추가 증거 제출, 필요 시 보충조사.

  4. 4

    종결

    수사 결과 통보 (송치 또는 불송치). 합의·기소 여부에 따라 후속 절차.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

보이스피싱 피해구제

  • 피해구제신청서 (은행 비치 양식)
  • 사건사고사실확인원 (경찰서 발급)
  • 신분증
  • 통장 사본
  • 이체내역 출력

피해구제 신청

  • 피해구제신청서 (kca.go.kr 양식)
  • 신분증
  • 거래·계약·구매 영수증
  • 피해 입증자료 (사진·녹취·이메일·계좌이체내역)
  • 사업자 인적사항·연락처

있으면 도움이 되는 자료

금융분쟁조정

  • 민원신청서 (금감원 양식)
  • 신분증 사본
  • 분쟁 대상 계약서 (대출·보험·증권 등)
  • 거래내역·통지서·약관
  • 분쟁 경위 요약·증빙
  • 위임장 (대리 신청 시)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

  • 송금 직후 지급정지 안 하고 경찰서부터 가서 환급 기회 놓침
  • 스미싱 결제내역 확인 없이 통신사부터 방문 → 확인원 없으니 처리 거절
  • 민사 분쟁(환불·배송)을 사이버범죄로 신고 → 비접수 처리
  • 대리인이 ECRM 직접 신고 시도 → 본인만 가능
  • 송금 후 경찰서부터 가서 지급정지 시간 놓침 → 잔액 사라짐

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

상담 전화

사이버범죄 민원182 (유료)보이스피싱 통합신고112해킹/스팸/개인정보침해118 (KISA)법률상담132 (대한법률구조공단)

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.부동산 소유권을 제가 넘겨준 건데도 사기가 되나요?
기망에 속아 소유권 이전 서류를 내준 것도 재물 편취로 볼 여지가 있는 영역입니다. 소유권 이전을 유도한 대화와 대가 미지급 내역을 확보하세요.
Q.편취액은 부동산 시가 전부로 계산되나요?
근저당·가압류가 있으면 시가에서 그 부담을 뺀 실제 교환가치가 기준이 될 여지가 있는 영역입니다. 시세 자료와 피담보채권액을 함께 정리하세요.
Q.편취액이 5억 원을 넘으면 처벌이 더 무거워지나요?
공제 후 편취액이 5억 원 이상이면 특경법 제3조 적용이 문제되는 영역입니다. 담보 공제 전후의 편취액 산정 근거를 확보하세요.
Q.이미 넘어간 소유권을 되찾을 수 있나요?
형사 신고와 함께 소유권이전등기말소·손해배상 민사를 검토하는 영역입니다. 등기부등본과 이전등기 서류 원본을 정리하세요.
Q.상대가 근저당이 있는 줄 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?
담보 존재 여부와 기망 고의를 나눠 다투는 영역입니다. 이전 전후 등기부와 대가 지급 정황 자료를 시간순으로 준비하세요.
Q.부동산 사기는 어디에 신고하고 상담하나요?
경찰과 무료 상담 기관을 함께 활용할 수 있는 영역입니다. 사이버범죄 신고 ECRM 접수와 대한법률구조공단 132 상담을 검토하세요.

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이 페이지는 법률 정보 안내 목적으로 작성되었으며, 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 전문가와 상담하세요.