집주인이 건물을 넘긴 뒤 보증금을 누구에게 청구하는지 판단 기준 정리

A. 대항요건을 갖췄는지와 계약 당사자가 누구였는지를 함께 확인한 뒤 정해야 합니다.

두 갈래로 나눠 보시면 정리가 쉬워집니다.

• 대항요건을 갖춘 경우 — 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다면, 새 소유자가 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 새 소유자에게 반환을 구하는 방향을 검토할 수 있습니다.
• 대항요건이 갖춰지지 않았거나 시점이 늦은 경우 — 계약을 맺은 종전 임대인을 상대로 반환을 구하는 방향이 남습니다.

어느 쪽이든 출발점은 등기부와 주민등록 전입일 확인입니다. 소유권 이전 등기일과 내 전입일 중 어느 쪽이 앞서는지에 따라 접근이 달라질 수 있으므로 날짜부터 확인해두세요. 두 날짜를 나란히 적어두는 것만으로도 상담에서 쟁점을 곧바로 짚을 수 있습니다. 등기사항전부증명서는 인터넷으로도 발급받을 수 있으니 먼저 떼어보시는 것이 좋습니다. 소유권 이전일과 근저당 설정 현황이 한눈에 보입니다. 주민등록등본은 전입일 확인용으로 함께 떼어두세요.

계약서에 적힌 이름이 곧 당사자인 것은 맞지만, 공동 소유 건물에서는 표기가 애매해 다툼이 생기기도 합니다. 아래를 순서대로 확인해보시는 것이 좋습니다.

• 계약서 임대인란에 이름이 어떻게 적혀 있는지, 서명·날인은 누가 했는지
• 보증금과 차임이 실제로 어느 계좌로 입금되었는지
• 계약 협의와 열쇠 인도, 수리 요청을 누구와 주고받았는지
• 영수증이나 계약 갱신 문서에 누구의 이름이 나오는지
• 계약 당시 상대가 소유자 본인이었는지, 대리인이었는지

계약서 표기와 실제 거래 상대가 다르면 실질을 따져 당사자를 가리게 됩니다. 그래서 입금 기록과 대화 내역이 중요한 자료가 됩니다. 계약서 사본과 이체 내역을 나란히 놓고 이름이 일치하는지부터 확인해보시는 것이 좋습니다. 일치하지 않는다면 그 사정을 메모로 정리해두시면 설명하기 편합니다. 대리인을 통해 계약했다면 위임 관련 서류가 남아 있는지도 확인해보세요. 위임장이나 인감증명서 사본이 있으면 함께 보관해두시는 것이 좋습니다.

소유자 변경 사실을 알게 된 시점부터 아래를 서둘러 정리해두시면 이후 절차가 훨씬 수월해집니다.

• 등기사항전부증명서 발급 — 소유권 이전일, 근저당 설정 현황, 압류 여부 확인
• 주민등록등본으로 전입일 확인, 계약서에 확정일자가 찍혀 있는지 확인
• 보증금·차임 입금 내역 전체 출력
• 종전 임대인, 새 소유자와 주고받은 문자·통화 기록 보관
• 계약서 원본과 갱신 서류, 영수증 원본 보관
• 전세보증금 반환보증에 가입되어 있는지, 증권 사본이 있는지

주택임대차보호법 제3조의2에 따른 우선변제권은 대항요건과 확정일자가 함께 갖춰져야 하므로, 확정일자 여부는 반드시 확인해두시는 것이 좋습니다. 아직 받지 않으셨다면 지금이라도 받아두시는 편이 낫습니다. 자료가 모이면 날짜 순서로 한 장에 정리해두시면 상담에서 쓰기 편합니다. 원본은 따로 보관하고 사본만 들고 다니시는 편이 안전합니다. 서류가 빠지면 상담에서 확인이 미뤄질 수 있습니다.

양쪽 모두 미루는 상황이라면 아래 순서로 진행해두면 기록이 남아 도움이 됩니다.

• 1단계 — 반환 요구 내용을 문자로 남기고, 회신이 없으면 내용증명 우편으로 발송
• 2단계 — 이사가 필요하다면 임차권등기명령 신청을 먼저 검토(이사 전에 마치는 편이 안전합니다)
• 3단계 — 보증금 반환 청구 절차와 지급명령 신청 가능성을 상담으로 점검
• 4단계 — 보증보험에 가입되어 있다면 보증기관 안내 절차를 별도로 확인

대한법률구조공단 132에서 무료 법률 상담을 안내받으실 수 있습니다. 등기부와 입금 내역, 계약서를 함께 준비해가면 청구 상대를 정하는 데 도움이 됩니다. 상담에서 들은 안내도 그날 안에 메모로 남겨두시면 이후 절차를 이어가기 수월합니다. 말로 들은 안내는 며칠만 지나도 흐려지기 때문입니다. 다음에 무엇을 해야 할지가 정리되면 대응이 훨씬 수월해집니다. 궁금한 점은 미리 적어두었다가 먼저 물어보세요. 세 가지 정도로 추려두면 짧은 상담도 알차게 쓸 수 있습니다.