부동산 거래가액이 사실과 다르게 신고된 정황을 확인하고 대응을 준비하는 절차

A. 등기부에 적힌 거래가액이 사실과 다르다고 해서 곧바로 문서 관련 형사 절차로 이어지는 것은 아닙니다. 거래가액 기재는 거래 투명성을 높이려는 제도에서 출발한 항목이라, 권리 관계의 핵심 사항인지에 대해 별도의 판단이 이루어집니다. 그래서 실제 대응은 다음 세 갈래로 나뉘어 검토되는 경우가 많습니다.

• 신고 관청 경로: 거짓 신고에 따른 과태료 부과 여부를 확인하는 트랙
• 세무 경로: 취득가액과 나중의 양도차익 계산이 어긋나는지 확인하는 트랙
• 민사 경로: 실제 계약 내용과 다른 처리로 손해가 생겼는지 정리하는 트랙
• 중개 경로: 중개업자의 설명과 실제 처리가 달랐는지 확인하는 트랙

어느 경로가 맞을지는 어긋난 숫자가 누구의 요청으로 어떻게 만들어졌는지에 따라 달라질 수 있으니, 경위를 먼저 정리해두는 것이 좋습니다. 경위를 적을 때는 날짜와 대화 상대를 함께 남겨 두시면 창구마다 설명을 다시 만들 필요가 없습니다.

가장 먼저 할 일은 어떤 서류의 어떤 숫자가 서로 다른지를 눈으로 확인할 수 있게 만드는 것입니다. 아래 순서로 떼어 보면 대부분 하루 안에 정리되고, 인터넷등기소와 정부24에서 대부분 발급이 가능합니다.

• 1단계: 등기사항전부증명서를 발급해 갑구의 거래가액 기재를 확인
• 2단계: 실제 서명한 매매계약서와 특약사항 원본을 확인
• 3단계: 부동산거래계약 신고필증에 적힌 금액을 확인
• 4단계: 계좌 이체 내역과 영수증으로 실제 오간 금액을 확인
• 5단계: 네 가지 숫자를 한 장의 표로 나란히 정리
• 6단계: 차이가 난 항목에 표시해 두고 발급일자를 함께 적기

표를 만들면 어느 단계에서 숫자가 바뀌었는지가 드러납니다. 계약서와 이체 내역은 맞는데 신고필증부터 달라졌다면 신고 단계의 문제일 가능성이 높고, 계약서부터 다르다면 계약 과정의 문제로 방향이 잡힙니다. 어느 쪽이든 표 자체가 이후 모든 창구에서 그대로 쓰이는 기본 자료가 됩니다.

어긋난 지점이 특정되었다면 창구를 나눠 접근해볼 수 있습니다. 한 곳에서 모든 것이 해결되지는 않으므로 필요한 곳만 골라 진행하는 편이 효율적이고, 각 창구마다 요구하는 서류가 조금씩 다릅니다.

• 부동산 소재지 시청, 군청, 구청의 부동산거래신고 담당 부서에 신고 내용 확인 요청
• 세무 문제로 번질 수 있다면 국세청 상담 창구에서 취득가액 처리 방식 확인
• 중개 과정에 문제가 있었다면 관할 지자체 중개업 담당 부서에 민원 접수
• 손해가 구체화되었다면 대한법률구조공단 132 상담으로 민사 경로 검토
• 거래 상대와 다툼이 이어진다면 관련 서면을 시간순으로 묶어 별도 보관

각 창구에 갈 때는 앞에서 만든 비교 표와 근거 서류 사본을 함께 내면 안내가 빨라집니다. 통상 접수 후 처리 기간이 안내되므로 접수증이나 접수번호를 꼭 받아 두세요. 담당 부서가 바뀌는 경우도 있으니 안내받은 부서명과 연락처도 함께 적어 두시면 좋습니다.

절차 자체보다 사소한 실수 때문에 시간이 늘어나는 경우가 많습니다. 아래 항목만 미리 챙겨도 진행이 한결 매끄러워지고, 나중에 같은 자료를 다시 모으는 수고를 덜 수 있습니다.

• 중개사무소에 원본을 맡긴 채 사본을 확보하지 않아 나중에 대조하지 못하는 경우
• 구두로만 오간 합의를 기록으로 남기지 않아 경위 설명이 어려워지는 경우
• 상대를 단정하는 표현으로 민원을 작성해 사실관계 정리가 뒤로 밀리는 경우
• 세무 쪽 영향은 확인하지 않고 신고 관청 절차만 진행하는 경우
• 접수번호를 받아 두지 않아 진행 상황을 확인하지 못하는 경우
• 등기부만 보고 계약서와 이체 내역은 확인하지 않는 경우

정리할 때는 확인된 사실과 추측을 구분해 적어 두시는 편이 좋습니다. 확인된 서류만으로 설명이 이어지면 어느 창구에서든 검토가 빠르게 진행되는 편입니다. 추측이 섞이면 사실 확인에 시간이 더 걸리므로 항목을 나눠 적어 두시길 권합니다. 항목을 나누면 담당자가 바뀌어도 같은 설명을 다시 만들 필요가 없습니다.